REIT(リート)

REIT(リート)の銘柄選びでは分配金利回り・NAV倍率・LTVをチェックすべき理由

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REIT(リート)に投資する前に 分配金利回り・NAV倍率・LTV をチェックせよ!

2016年2月に導入されたマイナス金利の影響で、高利回りが期待できるREIT(リート)の人気が上がっています。

銀行に預金していても、普通預金なら0.001%(1000万円で年間利息100円)、定期預金でも0.01%(1000万円で年間利息1000円)の金利しか付かない時代です。

しかし、REIT(リート)なら「Jリート分配金利回りランキング(2016年4月)」で解説したように3%以上の分配金利回りを期待できます。

投資をしていない普通のサラリーマンであっても、少しでも高い利回りを求めてREITに投資するのは当然の選択肢と言えるでしょう。

しかし、利回りだけに注目した投資は賢い銘柄選びとは言えません。

なぜなら、基本的に利回りが高いということはリスクも高いからです。

新興国の銀行預金は金利も高いですが、それは先進国に比べてリスクも高いからです。

逆から見ると、高い利回りを提供しないとお金を集められないということです。

REIT(リート)も同様で、分配金利回りだけでなく、他の要素とトータルで銘柄を選ぶ必要があります。

今回はREIT(リート)の銘柄選びの際にチェックしておきたい「分配金利回り」「NAV倍率」「LTV」について解説したいと思います。

REITの分配金利回り

REIT(リート)の分配金が高い理由に税制があります。

というのも、REIT(リート)の場合、利益の90%以上を分配金に回すことで法人税がほとんどかからない「ペイ・スルー課税」という税制が採用されているからです。

運用側としては、税金で支払うよりも、投資家に対して少しでも多くの分配金を提供し、自社の銘柄の人気を上げようと考えるのは当然のことです。

REIT(リート)の分配金は株式投資でいう「配当」のようなもので、分配金の利回りは予想分配金を投資口価格(株価に相当)で割って算出します。

分配金の利回りの適正水準は「長期金利プラス3%」を1つの目安にします。

現在(2016年5月)の10年物国債利回りは-0.1%ほどなので、REITの分配金の利回りは3%程度が適正水準と言えます。

現在のREITの全銘柄の分配金利回り平均は3.3%ほどなので、まだ割高とは言えない水準と判断できます。

もし、全銘柄平均利回りが4%を超えるなら、REITは割高と考えることができます。

また、利回りが高いと分配金がたくさん入ってくるので、「利回りが高い銘柄=良い銘柄」と考えがちですが、人気がないから利回りが高くなっていることもあるので注意が必要です。

というのも、人気が落ちて投資口価格が下がると利回りは高くなるからです。

たとえば、予想分配金が3000円で投資口価格が10万円の場合、分配金利回りは3%になります。

3000 ÷ 100000 = 0.03

しかし、投資口価格が8万円に下がると、分配金利回りは3.75%に上がります。

3000 ÷ 80000 = 0.0375

投資口価格が5万円まで下がると、分配金利回りは6%までアップします。

3000 ÷ 50000 = 0.06

つまり、どういうことかと言うと、直近で利回りが4%〜5%以上ある銘柄は、「今後の賃料収入の伸びが見込めないなど事業環境に不安要素がある」と投資家が判断している可能性があるということです。

◎REITの事業環境に不安要素がある

◎そのREITの人気が落ちる

◎REITの投資口価格が下がる

◎分配金利回りがアップする

上記のようなことがあることを頭に入れた上で、そのREIT(リート)が割安か割高かを判断するために、他の要素もチェックする必要があるのです。

その他の要素が「NAV倍率」と「LTV」です。

REITのNAV倍率

NAV倍率とは保有資産の価値に対して時価総額がどれほど大きいかを示す指標です。

REIT(リート)が保有する不動産の時価に比べ、時価総額が何倍かを表します。

NAVは「Net Asset Value(ネット・アセット・バリュー)」の略です。

株式投資のPBRに相当する指標なので、1倍を割ると割安と考えられます。

つまり、NAV倍率が1倍以下なら割安で放置されている可能性があるということです。

REITのLTV

LTVとは総資産に占める有利子負債の比率を示す指標です。

LTVは「Loan To Value(ローン・トゥー・バリュー)」の略です。

REITは不動産という高額商品に投資するので、当然ですが現金では買いません。

投資資金は銀行借り入れや債券を発行して調達します。

つまり、借金をして投資資金を調達しているのです。

投資の世界では「借金=悪」ではないですが、財務の安定性は将来の成長性を左右します。

LTVは「借入額 ÷ 不動産価格」で計算し、数値が小さいほど財務の安定性が高いと判断されます。

REIT(リート)ではLTVが50%以内が1つの目安になります。

LTVが低い方が将来的に資金を調達しやすく、今後も新規物件を取得して成長する可能性があると判断できます。

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