REIT(リート)

J-REITとは?Jリートのメリットと実物不動産投資との違い

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Jリートのメリット 実物不動産投資との違い

不動産投資と言うと、まず最初にRCや木造アパートなどに投資する実物不動産投資を思い浮かべる人が多いと思いますが、株や債券や投資信託に投資するように、不動産に投資できる金融商品もあります。

それが「J-REIT(Jリート)」です。

2016年2月に導入されたマイナス金利による低金利で、ここにきて「J-REIT(Jリート)」が投資先として注目されてきています。

今回は実物不動産投資との違いを踏まえながら、Jリートについて解説します。

Jリートとは

Jリート(ジェイリート)とは、たとえるなら投資信託の不動産版みたいなものです。

マンションや木造アパートなどの不動産投資の場合、コストや管理で非常にハードルが高く、「興味はある」「やってみたい」と言う人は多いですが、実際にやっている人は少数というのが現実です。

そこで、不動産に対してより投資しやすくしようと考えられたのが「Jリート」です。

これまで個人では難しかったマンションやオフィスビルへ、ショッピングセンター、ホテルなどへの投資が、Jリートを使うことで誰でも簡単に投資できるようになりました。

日本では2001年に2銘柄でスタートしましたが、アメリカでは1960年から導入されています。

ちなみに、「J-REIT」は「Japan Real Estate Investment Trust」の略です。

Jリートの仕組み

Jリートは「証券会社」を通して、「投資家」から資金を集めます。(投資家は証券会社でJリートを売買します。)

Jリートの「投資法人」は集まった資金の運用を「運用会社」に委託します。

「運用会社」は「投資法人」の期待に答えられる投資戦略を立案し、その戦略に見合った不動産(マンション、オフィスビル、ショッピングセンターなど)を購入し、運用します。

「投資法人」は購入した不動産から得られる賃料収入や売却収入を得ます。

そして、賃料収入や売却収入から各種諸経費を引いたし金を分配金として投資家に配分します。

Jリートの魅力

Jリートの魅力として、分配金の安定性と高さがあります。

Jリートは1つの不動産への投資ではなく、複数の不動産へ分散投資して空室リスクを減らすので、賃料収入が安定するぶん分配金も安定します。

さらに、株式に比べて分配金の割合が高くなっています。

というのも、Jリートの場合、利益の90%以上を分配金に回すと法人税がほとんどかからないからです。

通常、企業の株式の場合、利益から法人税が引かれ、残った利益から株主に配当金を支払います。

でも、Jリートなら利益の90%以上を分配金にまわせば法人税はほとんどかからないというペイ・スルー課税が採用されているので、そのぶん株式などに比べて分配金が高い傾向があるのです。

実物不動産投資にはないJリートのメリット

実物不動産投資にはないJリートのメリットはいくつかあります。

1つ目は、少額から投資できるということです。

実物不動産投資の場合、安い物件でも1000万円からになりますが、Jリートなら数万円から数十万円から始められます。

2つ目は、情報の透明性です。

実物不動産投資の場合、売り手はたくさんの情報を持っていますが、買い手にはあまり情報が渡らないことが多いです。

しかし、Jリートならファンドのホームページなどで財務状況や保有資産状況(個別物件の収支、鑑定評価額、空室率など)を随時チェックすることができます。

3つ目は、管理の手間がかからないということです。

実物不動産投資の場合、物件購入後もメンテナンスなどの管理の手間があります。また、空室が生じたら、テナントを募集して空室を埋めなくてはいけません。

しかし、Jリートなら全ての運用は運用会社がやってくれます。

投資家はどの銘柄にどれだけの資金を投資して、いつ売却するかを考えるだけでOKです。

4つ目は、分散効果です。

実物不動産では10棟のマンションを保有するには資金と時間が必要になりますが、Jリートなら1銘柄だけで複数のマンションやオフィスビルに分散投資できます。

複数のJリートを組み込むJリートに連動するETFなら、1銘柄で複数のJリートを保有することになるので、さらなる分散効果を得られます。

5つ目は、流動性の高さです。

実物不動産投資の場合、買うとしても投資する価値のある物件を探すのに時間がかかります。また、売る時もすぐに買い手は見つかりません。へたしたら、ずーと売れないこともあります。

一方、Jリートなら流動性が高いので、いつでも売買ができます。

Jリートの種類

Jリートの投資先にはオフィスビル、住居(マンション)、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設などがあります。

1種類の不動産のみに投資する「特化型」、2種類の不動産に投資する「複合型」、3種類以上の不動産に投資する「総合型」に分類できます。

各投資先の特徴は以下の通りです。

  • オフィスビル・・・景気変動や会社の業績の影響を受けやすいが、好景気時には家賃をアップできる。
  • 住居・・・景気変動の影響は受けづらく、賃料収入は安定。しかし、好景気でも家賃をアップすることは難しい。
  • 商業施設・・・郊外にある大型ショッピングセンターの場合、賃料収入は比較的安定する。都心の商業ビルは景気変動やテナントの売上・入れ替わりの影響を受けやすい。
  • ホテル・・・世界の景気や為替に影響を受けやすい。

東証REIT指数

株式に「日経平均株価」や「TOPIX」といった株価指数があるように、Jリートにも「東証REIT指数」があります。

「東証REIT指数」のチャートを長期に渡って見ることで、今のリート市場の盛り上がりを知ることができます。

東証REIT指数のチャート

チャート参照:株価指数リアルタイムグラフ – 東証REIT指数

Jリートの銘柄一覧(2016年4月12日現在)

証券コード 投資法人名 決算期(月) 運用資産 備考
8951 日本ビルファンド投資法人 6 / 12 オフィスビル 東京23区を中心に競争力の高い優良オフィスビルに投資
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3 / 9 オフィスビル 三菱地所と三井物産が出資。首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)60-80%、地方都市20-40%を目標。
8953 日本リテールファンド投資法人 2 / 8 商業施設 日本で初めて商業施設不動産の運用に特化した投資法人。
8954 オリックス不動産投資法人 2 / 8 オフィスビル・商業施設・住宅・物流施設など オリックスグループの全国ネットワークを活用した統合型リート。
8955 日本プライムリアルティ投資法人 6 / 12 オフィスビル、都市型商業施設 東京80~90%、地方20~10%。オフィス70~90%、商業施設30~10%。
8956 プレミア投資法人 4 / 10 オフィスビル、住居 NTT都市開発がメインスポンサー。オフィス67.2%、レジデンス32.8%。都心5区67.1%、東京23区21.7%、周辺都市部5.7%、地方都市5.4%。
8957 東急リアル・エステート投資法人 1 / 7 オフィスビル、商業施設 東京都心と東急沿線地域で85%以上を保有。
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3 / 9 オフィスビル 都心5区が約60%、都内23区が約10%。駅近、築浅、大型物件に投資。明治安田生命保険グループ、三菱UFJフィナンシャルグループ、近畿日本鉄道グループがスポンサー。
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 5 / 11 商業施設、フィスビル、ホテル、住居など 商業施設34.2%、オフィスビル33.4%、ホテル18.5%、住居7.8%、その他6.1%。東京都心6区20.6%、東京23区10.5%、首都圏地域31.8%、地方37.1%。
8961 森トラスト総合リート投資法人 3 / 9 オフィスビル、商業施設など オフィス67.8%、商業施設25.4%、その他6.8%。東京都心部76.7%、その他23.3%
8963 インヴィンシブル投資法人 6 / 12 ホテル、住居、オフィスビル、商業施設 ホテル55.3%、住居36.4%、オフィスビル5.0%、商業施設3.2%。首都圏73.7%、地方26.3%。
8964 フロンティア不動産投資法人 6 / 12 商業施設 首都圏47.1%、中部14.3%、関西13.7%、中国15.2%、九州9.8%。イオングループ25.3%、三井不動産21.0%、イズミ7.8%、イトーヨーカ堂7.2%、サミット4.3%、ラウンドワン4.1%、イズミヤ2.9%、その他27.5%。
8966 平和不動産リート投資法人 5 / 11 オフィスビル、住居、ホテル 都心5区に39物件、東京23区に26物件、東京都周辺に8物件。
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 1 / 7 物流施設 日本で初めての物流リート。
8968 福岡リート投資法人 2 / 8 商業施設 日本初の地域特化型REIT。福岡を中心に九州全体及び、山口県・沖縄県を投資対象に。
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 4 / 10 オフィスビル、商業施設、住宅 都心5区54.6%、東京経済圏(都心5区を除く)26.1%、地方経済圏19.2%。
8973 積水ハウス・SI レジデンシャル投資法人 3 / 9 住居 東京圏主要都市部 67.4%、5年以上10年未満 54.7%、3分以内 32.8%。
8975 いちごオフィスリート投資法人 4 / 10 オフィスビル 安定的かつ収益成長が見込める中規模オフィスに特化。
8976 大和証券オフィス投資法人 5 / 11 オフィスビル 東京主要5区88.9%、首都圏7.8%、地方主要都市3.3%。
8977 阪急リート投資法人 5 / 11 商業施設、オフィスビル 関西圏の物件を中心に投資。
8979 スターツプロシード投資法人 4 / 10 住居 首都圏主要都市72.6%、政令指定都市24.5%、地方主要都市2.9%。シングルタイ63.6%、DINKSタイプ15.1%、ファミリータイプ20.0%、その他1.2%。
8982 トップリート投資法人 4 / 10 オフィスビル、商業施設、住居 オフィスビル72.9%、商業施設16.2%、住宅10.8%。東京都心部73.1%、東京周辺都市部26.3%、その他主要都市0.6%。
8984 大和ハウス・レジデンシャル投資法人 2 / 8 住居 デザイナーズマンションを多く保有。
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 12 ホテル ラグジュアリー26.0%、アッパーミドル12.5%、ミッドプライス55.6%、エコノミー5.9%。
8986 日本賃貸住宅投資法人 3 / 9 住居 ワンルーム64.4%、ファミリー35.6%。東京都23区41.6%、3大都市圏42.1%、政令指定都市等16.3%。
8987 ジャパンエクセレント投資法人 6 / 12 オフィスビル中心
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 2 / 8 住居
3227 MCUBS MidCity 投資法人 6 / 12 オフィスビル中心
3234 森ヒルズリート投資法人 1 / 7 オフィスビル、住居、商業施設
3249 産業ファンド投資法人 6 / 12 産業用不動産特化型(物流施設 + 工場・研究開発施設等 + インフラ施設)
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 1 / 7 住居
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 1 / 7 住居
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 5 / 11 オフィスビル + 都市型商業施設
3263 大和ハウスリート投資法人 2 / 8 物流施設 + 商業施設
3281 GLP 投資法人 2 / 8 物流施設
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 1 / 7 住居
3283 日本プロロジスリート投資法人 5 / 11 物流施設
3287 星野リゾート・リート投資法人 4 / 10 ホテル・旅館
3290 SIA 不動産投資法人 2 / 8 オフィスビル + 都市型商業
3292 イオンリート投資法人 1 / 7 商業施設
3295 ヒューリックリート投資法人 2 / 8 オフィスビル + 商業施設 + 有料 老人ホーム + ネットワークセンター
3296 日本リート投資法人 6 / 12 オフィスビル + 住居 + 商業施設
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 4 / 10 オフィスビル
3308 日本ヘルスケア投資法人 4 / 10 ヘルスケア施設
3451 トーセイ・リート投資法人 4 / 10 オフィスビル + 商業施設 + 住居
3309 積水ハウス・リート投資法人 4 / 10 オフィスビル中心
3453 ケネディクス商業リート投資法人 3 / 9 商業施設
3455 ヘルスケア & メディカル投資法人 1 / 7 ヘルスケア施設
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 1 / 7 住居
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 2 / 8 ヘルスケア施設
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 2 / 8 オフィスビル + 商業施設 + 物流 施設+住居
3463 いちごホテルリート投資法人 1 / 7 ホテル
3466 ラサールロジポート投資法人 2 / 8 物流施設 東京、大阪を中心に投資。

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