不動産投資

米国不動産投資が家賃収入や売却益だけでなく節税対策にも使える理由

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米国不動産投資の魅力とは

「預貯金(現金)、有価証券(株式)、不動産」の3つに資産を分配する「資産三分割法」という考え方があります。

ユダヤ教の聖典「タルムード」にも「富は常に3分法で保有すべし。すなわち3分の1を土地に、3分の1を商品に、残る3分の1を現金で」と記されています。

お金持ちが多いユダヤ人は、昔から分散投資に重点を置いていたことが分かります。

「預貯金(現金)、有価証券(株式)、不動産」の3つのうち、一番敷居が高いのが不動産投資です。

なぜなら、株式投資は少ない資金から始められますが、不動産投資にはまとまった資金が必要になりますし、売却する時の流動性も株に比べると低いからです。

しかし、現在の金融緩和による世界的なマネーの大量流通状態を考えると、不動産という実物資産はさらに魅力を帯びてくるのも事実です。

日本人にとって不動産投資と言うと、日本の不動産を買うことをイメージする人がほとんどだと思いますが、今回は海外不動産、中でも米国不動産投資にフォーカスしてみたいと思います。

先進国で人口が増えいているのはアメリカだけ

不動産投資を考える場合、その国の人口が増えているかどうかを見ることが重要です。

なぜなら、人口が増えれば、住宅に対する需要も上がるからです。

逆に、人口が減っているということは、住宅に対する需要も減っているということです。

日本はすでに人口減に入っていますが、総務省の調査によると、2013年(平成25年)の空き家数は約820万戸で、空き家率は13.5%です。

野村総合研究所は、2033年に空き家が約2150万戸になり、空き家率は30.2%まで上がると予測しています。

日本の人口は2050年には1億人を割り、2100年には5000万人を割ると予測されていますが、将来、住宅の4割は空き家になると言われています。

こんな国で不動産投資をしても、空室リスクが高いですし、売却時のリターンも望めないどろか、買い手が表れるかどうかも分かりません・・・。

一方、アメリカの人口は2014年の時点で約3.1億人です。

さらに、毎年300万人も人口が増えています。(150万人が自然増で150万人が移民)

当然ですが、人が増えた分だけ住宅に対する需要も増えるので、人口が多くて増え続けている国で不動産投資をやった方が将来のリターンを望めます。

参考:

人口増の国なら家賃収入と売却益の両方が期待できる

人口が増えると住宅やモノが売れて、経済が成長します。

経済が良くなれば、雇用も良くなるので、雇用が少ない国の人からしてみたら、その国で住んで仕事したいと思います。

さらに、人口が増えていく国なら外国人投資家も投資します。

アメリカのように先進国なのに人口が増えいている国なら家賃収入のアップも期待できますし、売却時にも他国に比べて流動性が高くなるので、売りやすくなります。

家賃というインカムゲインだけでなく、売却益というキャピタルゲインも望めます。

築100年でも物件の資産価値がなくならない

日本だと築100年の物件というと、その物件の価値はほぼゼロで、価値があるのは土地だけになります。

しかも、日本人は新築物件を好む傾向が強いです。

しかし、アメリカやイギリスでは、築100年を超える木造住宅は普通に存在しています。

経年劣化による価値の低下もほとんどなく、内部をメンテナンスしてきれいにしていれば、物価上昇時には家賃も上がります。

家賃が高くなれば、売却時の値段も高い価格が付きます。

日本は時間とともに建物の価値はなくなりますが、アメリカやイギリスではそういった価値観はなく、その時の景気や物価上昇しているかどうかによって値段が決まる傾向にあります。

つまり、20年くらい保有しても、購入時よりも高く売れるケースもあるということです。

資産分散の効果もある

日本人が日本の不動産に投資した場合、資産のポートフォリオとしては日本のみです。

しかし、米国不動産に投資することによって、日本とアメリカに資産分散できます。

日本は地震大国ですが、東京に直下型地震が来たら、日本経済はしばらく麻痺してしまうでしょう。

そんな時でも、米国不動産ならそのダメージを受けることはありません。

海外の不動産に投資することによって、地理的リスクにも対処できるようになります。

当然、海外不動産投資にはリスクもある

海外投資なので国内での投資に比べるとリスクも増えると考えるのが一般的でしょう。

言葉の壁もありますし、商習慣や国民性の違いもあります。

また、日本人富裕層を狙うのは、外国人だけでなく、英語が達者な日本人というケースも珍しくないので注意が必要です。

当然、為替リスクもあります。

円高の時に買って、円安の時に売れればラッキーですが、その逆だと為替による損失が出ます。

米国不動産なら節税対策としての効果も見込める

不動産は節税対策として富裕層に使われていますが、日本の不動産よりも米国不動産の方が節税効果は高くなると言えます。

日本は国土が狭いので、一軒家を購入した場合、資産価値としては「土地7、建物3」になります。

しかし、アメリカは国土が広いので、「土地2、建物8」となります。

不動産の減価償却は「建物」に対してされるので、一軒家に不動産投資するなら、アメリカの方が有利になるのです。

不動産の耐用年数

日本の不動産の耐用年数は以下の通りです。

  • 木造住宅:22年
  • れんが造、石造、ブロック造:38年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート:47年

参考:国税庁 – 耐用年数(建物・建物附属設備)

たとえば、木造住宅を買った場合、22年かけて減価償却するということです。

しかし、米国不動産の場合、築50年や100年といった物件も多いので、こういった物件を買った場合、償却期間は0.2倍に短縮されます。(小数点以下は切り捨て)

つまり、耐用年数よりも築年数が長い住居の場合、以下のように償却期間は短縮されます。

  • 木造住宅:4年(22年 x 0.2 = 4.4年)
  • れんが造・石造・ブロック造:7年(38年 x 0.2 = 7.6年)
  • 鉄骨鉄筋コンクリート:9年(47年 x 0.2 = 9.4年)

たとえば、築50年の木造住宅を3000万円で購入した場合、建物部分の価値が2400万円になるので(土地2、建物8)、この2400万円を4年で償却できます。

つまり、1年の償却金額は600万円になるのです。

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